선순위가등기4 가등기가 설정된 경매 토지: 소유권이전약정가등기와 담보가등기의 구별 및 실전 대응 전략 부동산 법원경매 시장에서 등기부등본을 열람했을 때, 다른 권리들보다 가장 윗순위에 '가등기'라는 단어 세 글자가 찍혀 있는 물건을 마주하면 심장이 덜컥 내려앉게 됩니다. 경매 권리분석에서 선순위 가등기는 낙찰자가 대금을 모두 납부하고 소유권등기를 마쳤다 하더라도, 추후 가등기권자가 본등기를 실행해 버리면 낙찰자의 소유권이 흔적도 없이 말소되는 최악의 인수가능 권리이기 때문입니다. 이 때문에 웬만한 중급 투자자들조차 선순위 가등기 물건은 쳐다보지도 않고 패스하며, 그 결과 해당 토지는 감정가의 20~30% 선까지 처참하게 폭락하곤 합니다. 하지만 이 공포의 장벽 너머에는 엄청난 반전의 기회가 숨어 있습니다. 외견상 똑같이 표시되는 가등기가 실제로는 '소유권이전청구권 보전가등기'인지, 아니면 단순한 돈을 빌.. 2026. 6. 6. 선순위 가등기가 있는 경매 물건: 담보가등기와 소유권이전청구권가등기 판별법 부동산 법원경매 시장에서 등기부등본의 가장 첫머리(최선순위)에 설정된 '가등기'는 일반 투자자들에게 공포의 대상입니다. 말소기준권리보다 앞서 있는 가등기를 무시하고 섣불리 낙찰받았다가, 향후 가등기권자가 "내 땅, 내 건물이다"라며 본등기를 쳐버리면 낙찰자는 소유권을 고스란히 빼앗기고 낙찰 대금까지 날릴 수 있는 치명적인 위험을 내포하고 있기 때문입니다. 이 때문에 '선순위 가등기'가 걸려 있는 매물은 아무리 입지가 좋아도 수차례 유찰되며 감정가의 반값 이하로 떨어지기 일쑤입니다. 그러나 경매 공매의 고수들은 이 시점에서 발상을 전환합니다. 선순위 가등기가 진짜 소유권을 빼앗아 가는 무서운 독인지, 아니면 이름만 가등기일 뿐 실제로는 돈만 받으면 소멸하는 일반 근저당권과 다름없는 '꿀물'인지를 완벽하게 .. 2026. 6. 4. 가등기 가처분의 무서움: 말소기준권리보다 빠른 선순위 보전처분 분석 부동산 경매 시장에서 대항력 있는 임차인 물건을 무난히 소화해 낸 투자자들이 다음 단계로 진입할 때 반드시 마주하게 되는 특수물건의 영역이 있습니다. 바로 등기부등본상에 붉은 줄로 표시되는 '가등기'와 '가처분'입니다. 일반적인 매물은 최선순위 설정 권리인 '말소기준권리'를 찾고 나면 그보다 뒤에 붙은 권리들은 낙찰과 함께 깨끗하게 소멸하는 것이 원칙입니다. 그러나 말소기준권리보다 날짜가 빠른 이른바 '선순위 보전처분'이 걸려 있는 물건은 완전히 차원이 다른 이야기입니다. 아무리 싸게 낙찰을 받고 소유권 이전 등기를 마쳤더라도, 향후 소송 결과에 따라 낙찰자가 취득한 소유권을 한순간에 통째로 빼앗길 수 있는 치명적인 파괴력을 지니고 있기 때문입니다. 오늘 글에서는 선순위 가등기와 가처분이 왜 무서운지, .. 2026. 6. 2. 법원 경매의 꽃, 고수들이 집중하는 3대 특수물건 종류와 핵심 리스크 정리 부동산 법원경매 시장에서 권리관계가 깨끗하고 누구나 입찰할 수 있는 일반 물건은 낙찰가율이 시세에 육박할 정도로 경쟁이 치열합니다. 이 때문에 경매 시장에서 남다른 수익을 올리는 베테랑 고수들은 일반인들이 무서워서 입찰 서류조차 내지 못하는 '특수물건'에 집중하곤 합니다. 특수물건이란 부동산 자체에 법률적 감정이나 해결하기 까다로운 특수 권리가 얽혀 있어, 낙찰을 받더라도 온전하게 소유권을 행사하기 위해 소송이나 복잡한 협상을 거쳐야 하는 물건을 말합니다. 난이도가 높은 만큼 여러 번 유찰되어 시세의 반값 이하로 떨어지는 경우가 허다합니다. 오늘 글에서는 경매 시장에서 가장 흔하게 접할 수 있는 대표적인 3대 특수물건의 종류와 초보자가 반드시 알아야 할 핵심 개념을 명확하게 정리해 드리겠습니다. 1. 땅.. 2026. 5. 29. 이전 1 다음
