전체 글130 법인 설립 후 5년 내 자본금 증자:경매 낙찰 직전 증자 시 취득세 중과세 걸리는 세무 지뢰밭 부동산 경매 시장에서 규제를 피하고 레버리지를 극대화하기 위해 '부동산 법인'을 설립하여 입찰하는 방식은 이제 고수들의 필수 공식이 되었습니다. 초기 자본금 100만 원, 500만 원짜리 소액 법인을 세워두었다가, 마음에 드는 경매 물건을 발견하면 낙찰 직전에 자본금을 수억 원으로 늘리는(증자) 방식을 흔히 사용합니다. 자본금이 든든해야 잔금대출 심사에서 유리하기 때문입니다. 하지만 법인 세법을 모른 채 과밀억제권역 내에서 이 방식을 썼다가는 지방세법상 '취득세 중과세(3배 중과)'라는 무시무시한 세무 지뢰를 밟게 됩니다. 이번 가이드에서는 법인 설립 후 5년 내 증자가 왜 취득세 중과의 핵심 타깃이 되는지, 그리고 이를 회피하는 실전 전략을 명쾌하게 풀어드리겠습니다. 1. 5년의 덫: 과밀억제권역 내 .. 2026. 6. 23. 신탁 공매 매물의 치명적 리스크:위탁자(전 소유자) 체납 세금이 신탁재산에 미치는 우선순위 영향 부동산 법원 경매나 캠코의 압류재산 공매에 익숙한 투자자들도 선뜻 접근하기 어려워하면서도, 고수익의 기회로 눈독을 들이는 영역이 바로 '신탁 공매'입니다. 신탁 공매는 소유권이 신탁회사로 이전된 매물을 다루기 때문에 일반 경매보다 가격이 대폭 유찰되는 경우가 많아 매력적입니다. 하지만 신탁 공매에는 법원 경매의 '말소주의'가 적용되지 않는 치명적인 함정이 숨어 있습니다. 특히 위탁자(전 소유자)가 미납한 체납 세금이 신탁재산에 어떻게 얽혀 있느냐에 따라 낙찰자가 그 수억 원의 세금 지뢰를 고스란히 떠안아야 할 수도 있습니다. 이번 가이드에서는 신탁 공매의 본질적인 리스크인 위탁자 체납 세금의 우선순위 매커니즘과 방어 전략을 명쾌하게 분석해 드리겠습니다. 1. 소유권의 착시: 신탁등기 전후에 따른 체납 세.. 2026. 6. 21. 경매 유찰 후 재매각(대금미납) 물건 입찰 시:입찰보증금 20~30% 할증 계산 및 잔금대출 주의점 부동산 경매 시장에서 여러 번 유찰되어 가격 메리트가 극대화된 물건을 찾다 보면, 종종 '재매각'이라는 강렬한 빨간 글씨를 마주하게 됩니다. 재매각이란 전 회차에서 누군가 낙찰을 받았으나, 정해진 기한 내에 잔금을 납부하지 않아 경매가 다시 진행되는 물건을 말합니다. 유찰로 인해 최저가가 대폭 낮아진 상태라 높은 수익을 기대할 수 있지만, 전 낙찰자가 '왜 대금을 미납했을까?'에 대한 리스크 분석이 선행되지 않으면 본인 역시 보증금을 몰수당하는 비극을 겪을 수 있습니다. 이번 가이드에서는 재매각 물건 입찰의 핵심인 입찰보증금 할증 매커니즘과 잔금대출 시 반드시 체크해야 할 치명적인 함정을 명쾌하게 짚어드리겠습니다. 1. 보증금의 덫: 입찰보증금 20~30% 할증 계산법일반적인 경매 물건의 입찰보증금은 최.. 2026. 6. 20. 개인매매사업자 등록을 통한 경매 투자:양도세 중과 배제와 대출 한도 규제 돌파 전략 부동산 경매 시장에서 낙찰이라는 짜릿한 승리를 맛본 후, 투자자들이 마주하는 가장 큰 벽은 다름 아닌 '세금'과 '대출 규제'입니다. 특히 단기 매매를 통해 자산 회전율을 극대화하려는 투자자에게 개인이 부담해야 하는 높은 양도소득세율과 꽁꽁 묶인 가계대출 한도는 투자 의지를 꺾는 치명적인 걸림돌이 되기 일쑤입니다. 이때 고수들이 합법적으로 규제의 틈새를 파고들어 수익률을 극대화하는 핵심 치트키가 바로 '개인매매사업자(부동산매매업)' 등록입니다. 매매사업자라는 타이틀을 확보하는 순간, 세법과 대출 규제의 판도가 완전히 뒤바뀌게 됩니다. 본 가이드에서는 개인매매사업자 등록을 통해 단기 양도세 중과를 우회하고, 대출 한도를 확보하여 경매 투자의 날개를 달아줄 실전 돌파 전략을 명쾌하게 풀어드리겠습니다. 1. .. 2026. 6. 20. 공매 입찰 시 유찰로 인한 가격 저감 법칙 활용: 일주일마다 10%씩 떨어지는 타이밍 잡기 부동산 재테크 시장에서 법원 경매만큼이나 강력한 블루오션으로 꼽히는 것이 바로 한국자산관리공사(캠코)의 '온비드 공매'입니다. 공매는 법원에 직접 갈 필요 없이 컴퓨터나 스마트폰으로 입찰할 수 있어 편리하지만, 경매와는 완전히 다른 독특한 가격 하락 메커니즘을 가지고 있습니다. 법원 경매는 한번 유찰되면 다음 매각일까지 보통 4주에서 5주라는 긴 시간이 걸리고 가격도 20%에서 30%씩 큼직하게 떨어집니다. 반면 공매의 핵심인 압류재산은 매주 월요일부터 수요일까지 입찰을 진행하고 유찰 시 그다음 주 월요일에 곧바로 10%씩 가격이 다운되어 재공고 됩니다. 회전 주기가 무서울 정도로 빠르기 때문에 눈치싸움과 타이밍 포착이 승패를 가르는 절대적인 요소가 됩니다. 가격이 떨어지기만을 기다리다가 경쟁자에게 우량.. 2026. 6. 19. 강제집행 계고 단계에서 명도 합의 이끌어내는 실전 이사비 밀당 기술 부동산 경매의 꽃이 낙찰이라면, 경매의 완성은 '명도(기존 점유자를 내보내고 부동산을 인도받는 과정)'입니다.점유자와 대화가 통하지 않아 결국 법원의 힘을 빌려 강제집행을 신청하고, 집행관과 함께 점유자를 찾아가 최종 경고를 날리는 '계고(압박) 단계'에 이르면 낙찰자도, 점유자도 심리적 압박감이 극에 달하게 됩니다. 많은 초보 투자자는 계고장까지 붙였으니 이제 곧 강제집행으로 다 부수고 들어가면 끝이라고 생각하지만, 이는 시간과 비용 측면에서 최악의 선택이 될 수 있습니다.실제 강제집행(본집행)까지 가게 되면 수백만 원에 달하는 집행 비용, 노무비, 물품 보관료를 낙찰자가 고스란히 선납해야 하고, 강제집행 과정에서 점유자가 거칠게 저항할 경우 예상치 못한 사법적, 감정적 리스크를 떠안게 되기 때문입니다.. 2026. 6. 19. 이전 1 2 3 4 5 6 7 8 ··· 22 다음
