부동산재테크중급2 선순위 전세권의 숨겨진 권리 관계: 매각으로 소멸하는 경우와 낙찰자 인수 조건 분석 부동산 법원경매 매물을 분석하다 보면 등기부등본 을구의 가장 첫머리(최선순위)에 설정된 '전세권'을 마주하게 됩니다. 경매 시장에서 말소기준권리보다 앞서 설정된 권리는 낙찰자가 그대로 떠안아야(인수) 한다는 것이 대원칙이기에, 많은 초보 투자자들은 '선순위 전세권'이라는 단어만 보고도 보증금을 추가로 물어주어야 할지 모른다는 두려움에 휩싸여 입찰을 포기합니다. 이 때문에 입지가 훌륭한 주택이나 상가가 수차례 유찰되며 감정가의 반값 이하로 떨어지는 현상이 자주 발생합니다. 하지만 경매 권리분석의 중급 단계에 들어선 고수들은 이 시점에서 회심의 미소를 지으며 역발상 투자를 준비합니다. 등기부상 똑같이 표시되는 선순위 전세권이라 하더라도 전세권자가 법원에 취한 특정 행위에 따라 낙찰 후 흔적도 없이 소멸하는 .. 2026. 6. 7. 근저당권보다 빠른 당해세와 법정기일: 배당 순위 리스크 분석 부동산 법원경매와 캠코 공매 시장에서 근저당권이나 가압류 같은 권리 관계를 완벽하게 분석했다고 자부하는 중급 투자자들도 배당 당일 법원에서 가장 크게 뒤통수를 맞는 복병이 있습니다. 바로 국가나 지자체가 가져가는 세금, 즉 '조세 채권'입니다. 일반적인 권리분석에서는 등기부등본에 찍힌 '압류' 등기 날짜만 보고 "내가 입찰하려는 근저당권이나 선순위 임차인의 확정일자가 더 빠르니 세금보다 먼저 배당받겠구나"라고 안일하게 오판하기 쉽습니다. 그러나 세금은 등기부등본에 압류가 찍힌 날짜가 아니라, 세금이 발생한 고유의 날짜인 '법정기일'을 기준으로 배당 순위를 따집니다. 심지어 해당 부동산 자체에 부과된 '당해세'는 근저당권보다 늦게 발생했더라도 무조건 먼저 배당을 차지하는 초법적인 힘을 가집니다. 오늘 글에.. 2026. 6. 3. 이전 1 다음
