말소기준권리인수3 경매 물건의 대항력 있는 임차인: 전입일자와 근저당의 시차 분석 및 인수금액 역산법 부동산 법원경매 시장에서 가장 빈번하게 대형 보증금 사고가 터지고, 수천만 원에서 수억 원의 입찰보증금을 포기하는 사태가 발생하는 구간이 있습니다. 바로 매각물건명세서에 '대항력 있는 임차인 있음, 보증금 미상 또는 낙찰자 인수 가능성 있음'이라는 무시무시한 경고 문구가 박힌 물건입니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 존재하는 경매 물건은, 낙찰자가 낙찰 대금 외에 임차인의 보증금을 별도로 물어주어야하는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 이 때문에 초보 투자자들은 선순위 임차인이라는 단어만 보고도 겁을 먹고 도망치며, 해당 매물은 감정가의 반값 이하로 유찰되기 일쑤입니다. 그러나 경매 권리분석의 중급 단계로 진입하려는 투자자라면 이 공포의 이면을 꿰뚫어 보아야 합니다. 임차인의 전입일자.. 2026. 6. 6. 선순위 가처분의 덫과 탈출구: 목적별 소멸 여부 및 가처분취소소송 활용법 부동산 법원경매 매물을 검색하다 보면 등기부등본의 가장 첫 줄(최선순위)에 '가처분'이라는 빨간 줄이 그어지지 않은 권리가 걸려 있는 것을 보게 됩니다. 법원경매의 대원칙에 따르면 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 그대로 떠안아야(인수) 하므로, 이러한 '선순위 가처분' 물건은 경매 시장에서 가장 위험한 지뢰밭으로 통합니다. 만약 가처분권자가 제기한 본소송에서 낙찰자가 지게 되면, 어렵게 취득한 소유권을 한순간에 소유자에게 빼앗기고 낙찰 대금마저 날릴 수 있기 때문입니다. 이로 인해 선순위 가처분 매물은 감정가의 반값 이하로 유찰되는 경우가 허다합니다. 하지만 경매 고수들은 이 공포를 역이용합니다. 가처분이 걸린 본질적인 '목적'을 정확히 해부하고, 이를 법적으로 무력화할 수 있는 '가처분취소소송'의.. 2026. 6. 5. 선순위 가등기가 있는 경매 물건: 담보가등기와 소유권이전청구권가등기 판별법 부동산 법원경매 시장에서 등기부등본의 가장 첫머리(최선순위)에 설정된 '가등기'는 일반 투자자들에게 공포의 대상입니다. 말소기준권리보다 앞서 있는 가등기를 무시하고 섣불리 낙찰받았다가, 향후 가등기권자가 "내 땅, 내 건물이다"라며 본등기를 쳐버리면 낙찰자는 소유권을 고스란히 빼앗기고 낙찰 대금까지 날릴 수 있는 치명적인 위험을 내포하고 있기 때문입니다. 이 때문에 '선순위 가등기'가 걸려 있는 매물은 아무리 입지가 좋아도 수차례 유찰되며 감정가의 반값 이하로 떨어지기 일쑤입니다. 그러나 경매 공매의 고수들은 이 시점에서 발상을 전환합니다. 선순위 가등기가 진짜 소유권을 빼앗아 가는 무서운 독인지, 아니면 이름만 가등기일 뿐 실제로는 돈만 받으면 소멸하는 일반 근저당권과 다름없는 '꿀물'인지를 완벽하게 .. 2026. 6. 4. 이전 1 다음
